$京投发展(sh600683)$ 成交量没超前高 那就有机会
一、公司概况成立时间：1992年，1993年上市（原名宁波华联 → 银泰控股 → 京投银泰 → 2016年定名京投发展）控股股东：北京市基础设施投资有限公司（持股40%），实际控制人为北京市国资委核心战略：聚焦 TOD轨道物业综合开发，深耕北京，拓展长三角代表项目：北熙区（朝阳）、岚山（通州）、无锡愉樾等；累计开发约500万㎡新增资产：2025年12月以 0元对价 + 承债3500万元 收购上海新天地安达仕酒店（凯悦旗下五星级），纳入100%控股二、财务基本面（关键数据）1. 营收与利润表格年度营业收入同比变动归母净利润扣非净利润2024年14.17亿元-86.69%-105.46亿元-111.88亿元2025年（预告）未披露—-123亿至-102.5亿元-127.2亿至-106.7亿元注：2025年亏损进一步扩大，主因：房地产项目费用化利息支出增加对部分项目资产计提减值准备2. 现金流与融资经营性现金流：由2024年大幅净流出 -79亿元 转为 +3.5亿元（2025年显著改善）融资能力：2024年10月成功发行 8.6亿元中期票据，利率仅 2%，体现国资信用背书债务兑付：2025年所有债券均按期兑付，市场信心有所修复3. 资产负债结构高杠杆特征明显：虽无具体负债率披露，但多份研报指出其“高负债、高财务费用（2025年财务费用达2.83亿元）”资产端：截至2025年10月底，固定资产约 7.14亿元，投资性房地产约 21.6亿元净资产：未分配利润为负，存在历史累积亏损三、核心亮点（利好因素）1. 政策与资源禀赋北京市2025年出台优化投资环境政策，市属国企在土地获取、站城融合项目上具优先权被列为 北京城市副中心重点搬迁企业，有望承接副中心站周边商业开发TOD项目可申请 最高30%固定资产投资补贴（若配套新能源设施）2. 重点项目进展北熙区项目：受益于地铁12号线、3号线开通，成为朝阳区销冠拥有 减振降噪等国际专利技术，在TOD领域具备差异化竞争力推进“TOD智慧生态圈”战略，未来或向全国复制3. 治理与分红新任高管来自金茂，带来“产品即IP”理念，助力去库存与溢价提升承诺 2024–2026年三年累计分红不低于年均可分配利润的30%（但当前无利润可分）