中交发展是一家经历过生死线的公司，这一点必须先讲清楚。2024 年末它的归母净资产是 -35.79 亿元，2025 年 4 月被戴上退市风险警示的帽子，如果 2025 年末净资产还是负的就要退市。2025 年 8 月 31 日，它把 51 家公司股权、117 个开发项目连同 473.90 亿元负债，用 1 元钱的价钱整体交回给了控股股东中交房地产集团。一年之后，净资产转正、帽子摘掉、名字换成了中交发展。从活下来的角度看，这是一次教科书级的资本运作，决策够狠、执行够快、集团也够有担当，100 亿元增资真金白银到账，股东借款利率从 7% 降到 3.1%。

先说清楚净资产是怎么转正的。2025 年公司的资本公积从每股 0.04 元涨到 8.74 元，总额增加约 65 亿元，而同年归母净利润是亏 17.10 亿元。也就是说净资产转正靠的是资本性的投入和划转，不是自己挣出来的。另一面，公司每股未分配利润是 -8.03 元，累计有约 60 亿元的亏损没有弥补。这个数比净资产 12.27 亿元还大五倍。它的直接后果是公司在很多年里都没有分红能力，而分红恰恰是央企市值管理里最实在的一项。

再说新主业到底有多大。2026 年上半年营业收入 7.77 亿元，其中物业服务与资产管理与运营 7.56 亿元、占 97.26%，房地产销售收入已经归零。这个收入和两年前的 384.67 亿元相比是原来的百分之二。归母净利润 1832 万元，二季度单季 1488.71 万元、环比增长超过三倍，边际上确实在改善，毛利率也回到 17.15%。但把 1832 万元的半年利润和 38.92 亿元的市值放在一起，比例关系就说明估值并不是在给当期利润定价。

第三个要说清楚的是这门生意的独立性。上半年公司向关联方销售商品和提供劳务的金额占营业收入的 53.3%，2026 年全年预计的日常关联交易约 8.60 亿元，其中向关联方提供物业管理服务一项就有 7.02 亿元。而在管面积每平方米半年只收到 12.90 元收入，只有招商积余 23.30 元的一半多一点，说明手里的面积里低单价的环卫、公建、高速公路业态占比偏高。有央企信用背书、有集团内订单、有轨道交通和高速公路这类专业门槛较高的业态，这些都是真的优势；但把一半以上收入建立在自家集团的订单上、单方产出又明显低于同行，这意味着真正的市场化竞争力还没有被证明。