城市更新“十五五”规划下的A股投资机会分析报告
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一、核心摘要
2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域首个国家级专项规划，标志着城市更新正式从地方性探索上升为系统性、国家级的制度性行动。多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元，年均投资约3万亿元，较“十四五”末呈稳步增长态势。
本报告自上而下梳理城市更新产业链的五大受益方向，并逐一梳理重点受益标的及投资逻辑，供投资者参考。
二、政策背景与重点量化指标
2.1 政策沿革
“十四五”以来，城市更新工作已在全国范围内先行铺开。截至2025年底，297个地级及以上城市和152个县级市已开展城市体检，中央财政累计安排超过4700亿元支持城市更新行动。
2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，首次以专项规划形式明确“十五五”时期的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，提出了6方面23项重点任务，并设定了双阶段目标：2030年城市更新行动取得重要进展，2035年基本建成现代化人民城市。
2.2 “十五五”量化指标体系
规划首次在全国层面对居住空间、产业空间、公共空间设置量化目标。核心指标及投资对应关系如下：
类别 具体指标 目标数量 预计投资拉动
住房安居 改造城镇危旧房 50万套（间） 万亿级
新开工改造老旧小区 11.5万个 约1万亿元
改造城中村 4000个 约1.3万亿元
公共空间 改造提升老旧街区、厂区 1500个 约6万亿元（最大增量）
安全韧性 改造城市地下管网 36.5万公里 约5万亿元
改造存量应急避难场所 5万个 数十亿级
数据来源：《城市更新“十五五”规划》，东北证券、招商证券等机构测算汇总
2.3 五大受益产业链图谱
城市更新投资涵盖五大核心投资领域，按东北证券研报预计的总投资规模排序如下：
① 老旧街区与老旧厂区改造（约6万亿元）：此领域属城市更新增量逻辑中边际增量最大的方向，涉及大量既有建筑的安全性评估、结构加固及功能重塑，与房屋检测需求呈高度正相关。
② 地下管网更新工程（约5万亿元）：“十五五”期间建设改造燃气、供水、排水等管网约77万公里。规划明确提出地下管网改造36.5万公里硬指标。建设重心从“新建扩张”转向“老旧更新”，预计超60%资金将投向老化管线改造。
③ 城中村与危旧房改造（约2.5-2.7万亿元）：城市更新制度下，城中村改造从“可选项”变为“必选项”，推动大量老旧建筑进入“拆除+改建+检测+重建”全流程。
④ 老旧小区改造（约1万亿元） ：涉及加装电梯、外墙翻新、绿化及防水改造，材料端和工程端均在受益链条中。
⑤ 历史文脉保护与城市基础设施智能化（约2万亿元） ：包含文保类修缮加固和智慧管网、智慧社区等数字化建设。
三、市场规模与盈利弹性测算
3.1 整体市场：15万亿至20万亿元确定性蓝海
多家机构一致测算，“十五五”期间城市更新至少可完成投资15万亿元，业内另有测算认为市场总容量约为20万亿元。2023年、2024年城市更新投资完成额分别约为2.6万亿元、2.9万亿元，年均拉动约3万亿元，约完成6万个项目。中信建投证券认为，高品质开展城市更新对打造高品质住宅、宜居的城市空间、便利的周边配套提出更高要求。
3.2 房屋体检子赛道：超千亿蓝海市场
城市更新的核心要求是 “先体检后更新、无体检不更新” ，强制体检制度从制度层面为房屋检测注入长期增量。未来需检测的潜在面积与市场规模测算如下：
存量住宅面积：全国城镇既有房屋面积超300亿平方米；
需体检面积：以建造满30年作为定期检测起点，需检测面积约102亿平方米，占总存量的34%；
市场规模：行业检测服务单价12元/平方米，理论市场空间高达1224亿元；
追加驱动：房屋养老金制度改革形成总资金约4.4万亿元市场规模，公共账户每年投入约1300亿元，假设3%用于检测，每年额外增加约39亿元。
从2025年房屋鉴定市场规模约120亿元到上述1200亿元以上存在一个数量级的跃升差距，揭示房屋检测正处于政策强驱动的“弹性爬坡期”。
3.3 地下管网子赛道：弹性最强的高速增长方向
华源证券测算，“十五五”年均地下管网投资额约1万亿元，年均投资额将是2024年的3.77倍，或成为“城市更新”大时代的弹性首选。中规院测算，全国管网建设改造投资乘数达到1.5到2倍，显著高于一般基础设施项目。
?? 特别提示：城市更新由中央、地方、金融机构与社会资本共同出资。近期市场传闻中央政府将对城市更新有“新的大动作”——2026年5月31日，央视新闻联播专题报道城市更新时，明确将城市体检制度与房屋全生命周期安全管理提升至保障人民群众生命财产安全的高度；纲领文件中还隐含着融资方案的进一步加强信号，包括国家设立城市更新专项基金、城投平台新增专项额度等。结合地下管网5万亿元可撬动量与3.77倍增长倍数的测算逻辑，地下管网板块弹性不逊于房屋检测端，应视为整体投资布局中不可替代的绝对弹性之一。
四、五大受益产业链重点标的一览
4.1 最大弹性：房屋检测全产业链
（1）全国性检测服务机构
国检集团（603060.SH）：央企背景，工程检测板块拥有14家成员单位，其中12家可开展房屋检测鉴定业务，布局遍布全国主要区域。2025年存量房检测业务收入约1亿元。2026年5月下旬政策出台后连续涨停，市场高度关注。
华测检测（300012.SZ）：全国超90家分支机构、150个实验室，房屋检测为建筑工程核心板块之一，覆盖地基基础、主体结构、钢结构检测及既有建筑变形监测。
上海建科（603153.SH）：立足长三角，项目覆盖全国30余个省市，下属奥来国信（北京）在华北区域可开展房屋鉴定。
联检科技（建科股份，301115.SZ）：在全国设立30余个分公司、30余个办事处，主要覆盖长三角、川渝、云南等区域，于2026年4月获得混凝土结构检测装置实用新型专利。
广东建科（301632.SZ）：2025年8月新上市，检测参数约3.2万个，覆盖房建、市政、交通等领域，拥有5G智能检测车等自主研发设备，正加速全国化布局。
苏博特（603916.SH）：子公司江苏省建筑工程质量检测中心是住建部全国自建房安全专项整治第三方现场核实核查单位之一，承接全国多地危旧房屋排查工作。
（2）检测设备供应商
大立科技（002214.SZ）：红外热成像设备，可用于非接触式建筑空鼓、裂缝、渗漏快速筛查。政策强制体检推开后，快速筛查设备渗透率极低，边际弹性最大。
东华测试（300354.SZ）：结构力学测试分析系统与在线健康监测系统，可对建筑物的振动、应力、变形进行动态监测和寿命评估，适用于房屋全生命周期的健康管理。
广东建科（301632.SZ）：自主拥有国内工程建设领域首台5G智能检测车、步履式自移位自提升大吨位高应变检测平台等智能装备。
上海建科（603153.SH）：具备混凝土养护与抗压一体数字化检测系统、房屋体检助手等数字化检测产品。
苏交科（300284.SZ）：首创混凝土智能养护检测机器人系统，已在深中通道等重大项目中投入使用。
（3）检测软件与技术服务商
盈建科（300935.SZ）：提供房屋检测鉴定管理系统、既有建筑鉴定与加固设计软件，覆盖现场检测、结构鉴定、加固设计全流程。
建发合诚（603909.SH）：工程咨询检测一体化服务，城市更新相关新签合同同比增长显著。
4.2 第二大弹性：地下管网产业链
华源证券将地下管网列为“城市更新大时代的弹性首选”，多家机构认为其弹性不逊于房屋检测端，必须重视。
管网管材：青龙管业、韩建河山、伟星新材、金洲管道、新兴铸管、友发集团、沧州明珠
管道生产商：青龙管业、韩建河山
智慧水务/智慧燃气：威派格（603956.SH）（智慧水务龙头，在手订单约12.54亿元，已在AI水务领域获华为昇腾AI平台认证）
工程服务：隧道股份、深水规院、诚邦股份、钱江水利
4.3 顺次受益方向一：建筑央国企与建材消费
建筑央国企
基建综合：中国建筑、中国交建、中国中铁、中国能建、隧道股份、上海建工
钢结构专业：鸿路钢构、精工钢构（2026年以来估值上移明显）
化学工程：中国化学
消费建材（招商证券核心推荐方向）
防水材料：东方雨虹、科顺股份
塑料管道：伟星新材
外墙涂料：三棵树
装配式与绿色建材：北新建材、兔宝宝
瓷砖类：马可波罗、东鹏控股、蒙娜丽莎
4.4 顺次受益方向二：核心城市房企（估值修复逻辑）
城市更新为高能级城市央企国企地产提供存量资产获取入口，融资能力强、旧改经验丰富的龙头房企受益明显。开源证券推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：
华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、越秀地产、绿城中国
中国金茂、滨江集团、建发国际集团
物业方向：华润万象生活、招商积余、保利物业、建发物业
方正证券建议关注“运营标杆+转型先锋”，持有型关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期），转型机会关注首程控股。
五、分层投资策略一览表
优先级 方向 代表标的 核心逻辑 风险点
★★★★★ 房屋检测全产业链（服务+设备+软件） 国检集团、华测检测、大立科技、盈建科 政策强驱动“无体检不更新”，百亿→千亿数量级跃升，边际弹性最大 竞争加剧、招标周期较长、业绩兑现节奏不确定性
★★★★★ 地下管网（弹性最强赛道之一） 青龙管业、伟星新材、韩建河山、威派格 年均投资为2024年3.77倍，5万亿元可撬动额 业绩兑现周期分化，部分水管企业订单更新速度可能先快后慢
★★★★☆ 建筑央国企+建材消费 中国建筑、东方雨虹、三棵树 投资直接拉动，业绩确定性最强 建材行业总需求受限开工端仍偏弱
★★★☆☆ 核心城市房企 保利发展、华润置地、招商蛇口 估值修复空间大，政策预期差与基本面改善双重驱动 楼市复苏节奏慢于预期，部分房企债务压力需关注
六、核心风险提示
政策执行风险：各地方城市更新工作推进节奏不均，部分中小城市财力不足，可能影响更新投资落地进度。
业绩兑现节奏风险：城市更新资金从规划、招标、建设到收入确认时间周期较长，部分标的短期业绩可能面临兑现延迟风险。
竞争格局变化风险：房屋检测赛道处于从“蓝海”转向多元主体涌入的竞争加剧阶段，市场份额争夺将影响公司的议价能力和毛利率。
房地产市场复苏风险：若房地产市场回暖速度慢于预期，地产开发商的更新意愿与投入力度可能削弱，进而影响产业链订单弹性。
2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》，这是我国城市更新领域首个国家级专项规划，标志着城市更新正式从地方性探索上升为系统性、国家级的制度性行动。多家机构测算，“十五五”期间城市更新市场总容量预计达15万亿元至20万亿元，年均投资约3万亿元，较“十四五”末呈稳步增长态势。
本报告自上而下梳理城市更新产业链的五大受益方向，并逐一梳理重点受益标的及投资逻辑，供投资者参考。
二、政策背景与重点量化指标
2.1 政策沿革
“十四五”以来，城市更新工作已在全国范围内先行铺开。截至2025年底，297个地级及以上城市和152个县级市已开展城市体检，中央财政累计安排超过4700亿元支持城市更新行动。
2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，首次以专项规划形式明确“十五五”时期的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措，提出了6方面23项重点任务，并设定了双阶段目标：2030年城市更新行动取得重要进展，2035年基本建成现代化人民城市。
2.2 “十五五”量化指标体系
规划首次在全国层面对居住空间、产业空间、公共空间设置量化目标。核心指标及投资对应关系如下：
类别 具体指标 目标数量 预计投资拉动
住房安居 改造城镇危旧房 50万套（间） 万亿级
新开工改造老旧小区 11.5万个 约1万亿元
改造城中村 4000个 约1.3万亿元
公共空间 改造提升老旧街区、厂区 1500个 约6万亿元（最大增量）
安全韧性 改造城市地下管网 36.5万公里 约5万亿元
改造存量应急避难场所 5万个 数十亿级
数据来源：《城市更新“十五五”规划》，东北证券、招商证券等机构测算汇总
2.3 五大受益产业链图谱
城市更新投资涵盖五大核心投资领域，按东北证券研报预计的总投资规模排序如下：
① 老旧街区与老旧厂区改造（约6万亿元）：此领域属城市更新增量逻辑中边际增量最大的方向，涉及大量既有建筑的安全性评估、结构加固及功能重塑，与房屋检测需求呈高度正相关。
② 地下管网更新工程（约5万亿元）：“十五五”期间建设改造燃气、供水、排水等管网约77万公里。规划明确提出地下管网改造36.5万公里硬指标。建设重心从“新建扩张”转向“老旧更新”，预计超60%资金将投向老化管线改造。
③ 城中村与危旧房改造（约2.5-2.7万亿元）：城市更新制度下，城中村改造从“可选项”变为“必选项”，推动大量老旧建筑进入“拆除+改建+检测+重建”全流程。
④ 老旧小区改造（约1万亿元） ：涉及加装电梯、外墙翻新、绿化及防水改造，材料端和工程端均在受益链条中。
⑤ 历史文脉保护与城市基础设施智能化（约2万亿元） ：包含文保类修缮加固和智慧管网、智慧社区等数字化建设。
三、市场规模与盈利弹性测算
3.1 整体市场：15万亿至20万亿元确定性蓝海
多家机构一致测算，“十五五”期间城市更新至少可完成投资15万亿元，业内另有测算认为市场总容量约为20万亿元。2023年、2024年城市更新投资完成额分别约为2.6万亿元、2.9万亿元，年均拉动约3万亿元，约完成6万个项目。中信建投证券认为，高品质开展城市更新对打造高品质住宅、宜居的城市空间、便利的周边配套提出更高要求。
3.2 房屋体检子赛道：超千亿蓝海市场
城市更新的核心要求是 “先体检后更新、无体检不更新” ，强制体检制度从制度层面为房屋检测注入长期增量。未来需检测的潜在面积与市场规模测算如下：
存量住宅面积：全国城镇既有房屋面积超300亿平方米；
需体检面积：以建造满30年作为定期检测起点，需检测面积约102亿平方米，占总存量的34%；
市场规模：行业检测服务单价12元/平方米，理论市场空间高达1224亿元；
追加驱动：房屋养老金制度改革形成总资金约4.4万亿元市场规模，公共账户每年投入约1300亿元，假设3%用于检测，每年额外增加约39亿元。
从2025年房屋鉴定市场规模约120亿元到上述1200亿元以上存在一个数量级的跃升差距，揭示房屋检测正处于政策强驱动的“弹性爬坡期”。
3.3 地下管网子赛道：弹性最强的高速增长方向
华源证券测算，“十五五”年均地下管网投资额约1万亿元，年均投资额将是2024年的3.77倍，或成为“城市更新”大时代的弹性首选。中规院测算，全国管网建设改造投资乘数达到1.5到2倍，显著高于一般基础设施项目。
?? 特别提示：城市更新由中央、地方、金融机构与社会资本共同出资。近期市场传闻中央政府将对城市更新有“新的大动作”——2026年5月31日，央视新闻联播专题报道城市更新时，明确将城市体检制度与房屋全生命周期安全管理提升至保障人民群众生命财产安全的高度；纲领文件中还隐含着融资方案的进一步加强信号，包括国家设立城市更新专项基金、城投平台新增专项额度等。结合地下管网5万亿元可撬动量与3.77倍增长倍数的测算逻辑，地下管网板块弹性不逊于房屋检测端，应视为整体投资布局中不可替代的绝对弹性之一。
四、五大受益产业链重点标的一览
4.1 最大弹性：房屋检测全产业链
（1）全国性检测服务机构
国检集团（603060.SH）：央企背景，工程检测板块拥有14家成员单位，其中12家可开展房屋检测鉴定业务，布局遍布全国主要区域。2025年存量房检测业务收入约1亿元。2026年5月下旬政策出台后连续涨停，市场高度关注。
华测检测（300012.SZ）：全国超90家分支机构、150个实验室，房屋检测为建筑工程核心板块之一，覆盖地基基础、主体结构、钢结构检测及既有建筑变形监测。
上海建科（603153.SH）：立足长三角，项目覆盖全国30余个省市，下属奥来国信（北京）在华北区域可开展房屋鉴定。
联检科技（建科股份，301115.SZ）：在全国设立30余个分公司、30余个办事处，主要覆盖长三角、川渝、云南等区域，于2026年4月获得混凝土结构检测装置实用新型专利。
广东建科（301632.SZ）：2025年8月新上市，检测参数约3.2万个，覆盖房建、市政、交通等领域，拥有5G智能检测车等自主研发设备，正加速全国化布局。
苏博特（603916.SH）：子公司江苏省建筑工程质量检测中心是住建部全国自建房安全专项整治第三方现场核实核查单位之一，承接全国多地危旧房屋排查工作。
（2）检测设备供应商
大立科技（002214.SZ）：红外热成像设备，可用于非接触式建筑空鼓、裂缝、渗漏快速筛查。政策强制体检推开后，快速筛查设备渗透率极低，边际弹性最大。
东华测试（300354.SZ）：结构力学测试分析系统与在线健康监测系统，可对建筑物的振动、应力、变形进行动态监测和寿命评估，适用于房屋全生命周期的健康管理。
广东建科（301632.SZ）：自主拥有国内工程建设领域首台5G智能检测车、步履式自移位自提升大吨位高应变检测平台等智能装备。
上海建科（603153.SH）：具备混凝土养护与抗压一体数字化检测系统、房屋体检助手等数字化检测产品。
苏交科（300284.SZ）：首创混凝土智能养护检测机器人系统，已在深中通道等重大项目中投入使用。
（3）检测软件与技术服务商
盈建科（300935.SZ）：提供房屋检测鉴定管理系统、既有建筑鉴定与加固设计软件，覆盖现场检测、结构鉴定、加固设计全流程。
建发合诚（603909.SH）：工程咨询检测一体化服务，城市更新相关新签合同同比增长显著。
4.2 第二大弹性：地下管网产业链
华源证券将地下管网列为“城市更新大时代的弹性首选”，多家机构认为其弹性不逊于房屋检测端，必须重视。
管网管材：青龙管业、韩建河山、伟星新材、金洲管道、新兴铸管、友发集团、沧州明珠
管道生产商：青龙管业、韩建河山
智慧水务/智慧燃气：威派格（603956.SH）（智慧水务龙头，在手订单约12.54亿元，已在AI水务领域获华为昇腾AI平台认证）
工程服务：隧道股份、深水规院、诚邦股份、钱江水利
4.3 顺次受益方向一：建筑央国企与建材消费
建筑央国企
基建综合：中国建筑、中国交建、中国中铁、中国能建、隧道股份、上海建工
钢结构专业：鸿路钢构、精工钢构（2026年以来估值上移明显）
化学工程：中国化学
消费建材（招商证券核心推荐方向）
防水材料：东方雨虹、科顺股份
塑料管道：伟星新材
外墙涂料：三棵树
装配式与绿色建材：北新建材、兔宝宝
瓷砖类：马可波罗、东鹏控股、蒙娜丽莎
4.4 顺次受益方向二：核心城市房企（估值修复逻辑）
城市更新为高能级城市央企国企地产提供存量资产获取入口，融资能力强、旧改经验丰富的龙头房企受益明显。开源证券推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：
华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、越秀地产、绿城中国
中国金茂、滨江集团、建发国际集团
物业方向：华润万象生活、招商积余、保利物业、建发物业
方正证券建议关注“运营标杆+转型先锋”，持有型关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期），转型机会关注首程控股。
五、分层投资策略一览表
优先级 方向 代表标的 核心逻辑 风险点
★★★★★ 房屋检测全产业链（服务+设备+软件） 国检集团、华测检测、大立科技、盈建科 政策强驱动“无体检不更新”，百亿→千亿数量级跃升，边际弹性最大 竞争加剧、招标周期较长、业绩兑现节奏不确定性
★★★★★ 地下管网（弹性最强赛道之一） 青龙管业、伟星新材、韩建河山、威派格 年均投资为2024年3.77倍，5万亿元可撬动额 业绩兑现周期分化，部分水管企业订单更新速度可能先快后慢
★★★★☆ 建筑央国企+建材消费 中国建筑、东方雨虹、三棵树 投资直接拉动，业绩确定性最强 建材行业总需求受限开工端仍偏弱
★★★☆☆ 核心城市房企 保利发展、华润置地、招商蛇口 估值修复空间大，政策预期差与基本面改善双重驱动 楼市复苏节奏慢于预期，部分房企债务压力需关注
六、核心风险提示
政策执行风险：各地方城市更新工作推进节奏不均，部分中小城市财力不足，可能影响更新投资落地进度。
业绩兑现节奏风险：城市更新资金从规划、招标、建设到收入确认时间周期较长，部分标的短期业绩可能面临兑现延迟风险。
竞争格局变化风险：房屋检测赛道处于从“蓝海”转向多元主体涌入的竞争加剧阶段，市场份额争夺将影响公司的议价能力和毛利率。
房地产市场复苏风险：若房地产市场回暖速度慢于预期，地产开发商的更新意愿与投入力度可能削弱，进而影响产业链订单弹性。
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