计划 深物业A
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一、公司概况：深圳国资旗下老牌房企，物业管理为第一大收入来源深物业A成立于1983年，1992年上市，是深圳市国资委旗下深投控控股的企业。公司主营业务涵盖产城空间开发、物业管理服务、资产运营三大板块。
从2026年上半年收入结构看，物业管理已成为第一大收入来源：物业管理收入7.789亿元，占比64.63%，毛利率14.97%；房地产业务收入3.517亿元，占比29.18%，但毛利率仅2.82%，处于微利边缘；资产运营收入7461万元，毛利率高达41.48%，是利润质量最优的板块-16。
地区上高度集中于深圳：深圳收入8.584亿元，占比71.22%，利润占比高达96.71%-16。
二、财务表现：营收微增，利润断崖式下滑2026年上半年核心数据-5-7：

指标2026H1同比变动营业收入12.05亿元+10.78%
归母净利润-6817.54万元-572.52%
扣非净利润-7260.33万元-185.69%
经营现金流1457.84万元由负转正（+113.60%）
加权平均ROE-2.03%-2.46pct
归母净资产33.12亿元-2.44%
利润骤降的核心原因：公司房地产开发业务结转的收入虽较上年同期上升，但受结转收入的房地产项目毛利率降低的影响，整体营业毛利率同比下降，导致归母净利润同比大幅减少-4。房地产业务毛利率从2025年全年的37.84%骤降至2026年上半年的2.82%，是利润恶化的直接推手-16。
经营现金流改善是少数亮点：从上年同期的-1.07亿元转为+1457.84万元，主要因销售回款增加及支付的税费减少-3。
三、核心风险：债务结构与偿债压力突出资产负债率持续攀升：近三年资产负债率分别为72.31%、78.88%、79.04%，呈持续上升趋势-12。2026年上半年末总负债119.59亿元，总资产151.00亿元。
短期债务缺口显著：2025年末广义货币资金26.4亿元，短期债务43.1亿元，广义货币资金/短期债务仅0.61，资金链承压-12。2026年上半年筹资活动现金流净额-7.27亿元，同比减少19.59亿元，主要因新增银行借款减少、偿还金融机构借款增加及支付股利增加-3。
经营现金流连续三年为负：2023年至2025年经营活动净现金流分别为-2.6亿元、-14.2亿元、-20.9亿元，持续大额净流出-12。2026年上半年虽转正，但主要靠税费支付减少和销售回款，可持续性有待观察。
四、市场博弈与治理关注点股价近期大幅异动：2026年9月29日，深物业A涨停收盘，报11.13元，涨幅9.98%，换手率8.00%，总市值66.33亿元-1。公司已发布股票交易异常波动公告-9。
同业竞争承诺多次延期：在2025年度业绩说明会上，投资者尖锐质疑控股股东“就解决同业竞争问题作出公开承诺，但承诺多次延期，至今无任何实质性进展”。公司回应称“将继续督促承诺主体积极履行相关承诺”-1。
投资者沟通问题：投资者在业绩会上指出公司“长期不回复投资者提问”，质疑是否违反监管规定。公司回应称“通过互动易、投资者热线等方式保持沟通”-1。